Baurecht

Fast sah es so aus, als würde der seit längerer Zeit vorliegende umfangreiche Gesetzentwurf mit weitreichenden Neuerungen im Bauvertragsrecht nicht mehr in dieser Legislaturperiode verabschiedet werden können. Sozusagen in letzter Minute haben sich nun die Fachpolitiker im Bundestag doch noch auf eine Kompromissversion geeinigt, die am 10. März 2017 im Bundestagsplenum beschlossen worden ist und zum 1. Januar 2018 in Kraft treten wird.

Zu bedauern ist – um dies gleich festzustellen – dass man sich nicht entschließen konnte, der aus den betroffenen Unternehmenskreisen – so auch insbesondere vom BFW  – geäußerten Kritik gegen eine ganze Reihe der enthaltenen Regelungen Rechnung zu tragen. Wesentlich stärker als diese Sachargumente war offensichtlich das Streben, sich im Wahlkampf mit Maßnahmen zum vermeintlichen Verbraucherschutz herausstellen zu können, wovon wohl ein ungleich höherer Wählereffekt erwartet wird.

So sind also die schon früher an dieser Stelle angekündigten Einzelregelungen, abgesehen von Änderungen im Detail, erhalten geblieben und werden zum Beginn des nächsten Jahres Gesetzeskraft erlangen.

Eine detailliertere Darstellung der Einzelheiten wird in Kürze an anderer Stelle erscheinen, deshalb hier nur der Hinweis, dass Spezialregelungen für Bauträgerverträge in dem Gesetzentwurf noch nicht enthalten sind. Die Bauträger sind deshalb von diesem Gesetz „nur“ in ihren Vertragsbeziehungen zu den Nachunternehmern betroffen, nicht aber im Verhältnis zu ihren Erwerberkunden, soweit diese Verbraucher sind.

Die wesentlichen Neureglungen des Gesetzes finden sich in den folgenden Bereichen, deren Aufzählung der Reihenfolge des Gesetzes folgt:

• obligatorisches Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen
• gesetzliche Abnahmefiktion, sofern nach Fristsetzung keinerlei Mängel benannt werden
• Festlegung der Voraussetzungen zur Kündigung aus wichtigem Grund
• Einführung eines einseitigen Anordnungsrechtes des Bestellers/Auftraggebers nach Vertragsschluss (Dies ist eine der ganz wesentlichen Änderungen, die umfangreiche Begleitregelungen mit sich bringt. An dieser Stelle kann nur erwähnt werden, dass nicht jede Änderung verlangt werden kann, sondern stets nur bei Zumutbarkeit für den Auftragnehmer.)
• Mitwirkungspflichten des Auftraggebers bei Vertragskündigung vor Fertigstellung
• zwingende Schriftform für jegliche Kündigungen von Bauverträgen
• Einführung des Verbrauchervertrages (Auftraggeber = Verbraucher)
• Einführung einer gesetzlichen Pflicht zur Erstellung einer Baubeschreibung, deren Inhalt im Gesetz vorgegeben wird !!!
• Begrenzung von Abschlagszahlungen auf maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung! Gleichzeitig bleibt der 5-Prozent-Einbehalt von der ersten Rate erhalten!!!

Architektenverträge:

• Einführung eines Teilabnahmerechts für die Architektenleistung – gleichzeitig mit Abnahme der letzten Bauausführungsleistung – sowie gesamtschuldnerische Haftung zwischen Architekten und bauausführenden Handwerkern

Bauträgerverträge:

• Wie Eingangs bereits erwähnt enthält das Gesetz (noch) keine Sonderregelungen für Bauträgerverträge. Deshalb wird festgelegt, dass ein Teil der vorgenannten neuen Vorschriften für allgemeine Bauverträge nicht für Bauträger gelten. Hier sind insbesondere das einseitige Anordnungsrecht und das Verbraucher-Widerrufsrecht zu erwähnen. Außerdem auch die Beschränkung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der Gesamtvergütung.

Änderungen bei den Gerichten:

• Der Gesetzentwurf sieht vor, dass bei allen Landgerichten Spezialabteilungen/Kammern (u. a.) für Bau- und Architektenangelegenheiten gebildet werden müssen.

Diese Regelung könnte – was hier aber nur mit allem Vorbehalt berichtet werden kann – sich noch als schwere Hürde für das Gesetz erweisen, weil davon die Bundesländer (Gerichtsverwaltung ist Ländersache!) betroffen sind und damit wohl das Gesetz im Bundesrat zustimmungspflichtig wird. Ob diese Zustimmung erteilt wird, erscheint durchaus fraglich.

Vorerst ist aber vom Inkrafttreten zum Jahresbeginn 2018 auszugehen!

Selbstverständlich steht die Mitglieder-Rechtsberatung des BFW für Detailfragen zur Verfügung.

Am 09.03.2017 hat der Bundestag den Gesetzentwurf zur „Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ beschlossen. Gesetzliches Ziel ist die Förderung der innerstädtische Nachverdichtung und erleichterter Wohnungsbau in den Randflächen von In-nenstadtlagen. Insbesondere mit dem neuen Baugebietstyp „Urbanes Gebiete“ wird in stark nachgefragten Innenstadtlagen dichteres Bauen mit hohem Wohnanteil möglich. Für Bebauungspläne mit einer Grundfläche bis 10.000 qm wird im Übrigen das beschleunigte Verfahren zeitlich befristet auf Baugebiete, die sich an den Innenbereich anschließen, ausgedehnt. Die mit der Bauplanungsrechtsnovelle vorgesehenen Änderungen im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung bedürfen noch der Zustimmung des Bundesrates, die derzeit für den 31.03.2017 terminiert ist. Auch wenn für die TA Lärm, die die  als Allgemeine Verwaltungsvorschrift kein parlamentarisches Verfahren im Bundestag vorgesehen ist, so erfordert die avisierte Anpassung der Immissionsrichtwerte für das urbane Gebiet in der TA Lärm neben der Anhörung der beteiligten Kreise nach § 51 BImSchG ebenfalls die Zustimmung des Bundesrates.

Der Gesetzentwurf war zuvor am 15.02.2017 Gegenstand einer öffentlichen Anhörung bei dem die Sachverständigen insbesondere die Möglichkeit, künftig in Innenstadtgebieten dichter zu bauen, grundsätzlich begrüßten. Für den Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen betonte Andreas Ibel, derzeit würden in den Städten mindestens 100.000 neue Wohnungen gebraucht, von denen aber maximal 30.000 realisiert würden. Oft sei der Wohnungsbau nur über Ausnahmen möglich, davon müsse man wegkommen. Die neue Baugebietskategorie sei daher sinnvoll, sie gebe Planungs- und Investitionssicherheit. Statt eines Systemswechsels im Schallschutz sei eine Erhöhung der Lärmgrenzen sinnvoll.

Hinweis: Über weitere Einzelheiten der Bauplanungsrechtsnovelle informiert der BFW mit einer BFW-Mitgliederinformation unmittelbar nach der Zustimmung des Bundesrates.